Agora vou dar dois exemplos de como a inspeção predial é um grande investimento para o condomínio. Tive a oportunidade de realizar inspeção em um prédio na Tijuca (vamos chamar de condomínio A), cujo síndico demandou uma análise de estabilidade das peças de granito das fachadas, pois uma havia se soltado e, por sorte, caiu na rua sem causar maiores danos. As fachadas de frente e de fundos têm, juntas, aproximadamente 80m2 de granito dividido em peças de tamanhos variados. Foram feitos testes de percussão e de arrancamento em todas as peças de granito com um alpinista industrial. Na inspeção, foram marcadas com tinta e fotografadas as peças com problemas de fixação. Concluiu-se que era necessária a substituição de aproximadamente 5m2 de granito (6,25% do total). Além das peças visualmente identificadas nas fachadas e, após a entrega de um relatório de inspeção indicando o melhor tratamento para o caso, minha empresa também emitiu uma proposta para a realização do tratamento.
Em outro condomínio, no Jardim Botânico (vamos chamar de condomínio B), fui chamado, em parceria com uma empresa de Engenharia, a dar proposta para recuperação de elementos de concreto de uma fachada, como caixas de ar condicionado e quebra-sóis das janelas de área de serviço dos apartamentos. Foram fornecidas as medidas das peças, mas não havia nenhum relatório identificando onde estavam as peças problemáticas e nem qual a metragem total de tratamento. Sugeri à síndica que fizesse uma inspeção prévia para identificar os pontos e quantificar a área de tratamento para que ela não tivesse incerteza na hora da contratação. Cheguei a emitir uma proposta específica para isso, mas minha ideia não foi bem recebida. O prédio tem 10 andares e, na impossibilidade de inspecionar a fachada, levei uma câmera com zoom poderoso a fim de captar imagens dos andares mais altos, porém, só pude fazer imagens pela parte de baixo das peças. Após analisar todas as fotos (por volta de 300) e fazer todas as estimativas possíveis, cheguei a uma área de tratamento equivalente a 40% do total da amostragem. Quando a síndica recebeu a proposta, criticou o valor e afirmou que o outro orçamento que tinha recebido era 1/3 do valor do meu. Mas não disse que área de tratamento estava sendo ofertada pelo outro proponente, pois, segundo a gestora, “não seria ético fornecer dados da proposta do concorrente”.
Resumindo: no condomínio A, feita a inspeção, havia uma determinação documental de quantas e quais peças de granito precisavam ser substituídas. A cotação de preços foi feita em cima de números concretos, garantidos pela empresa que realizou a inspeção, o que levou a uma diferença de menos de 1% entre os preços das 2 melhores propostas. No condomínio B, a incerteza quanto à área de tratamento levou a uma diferença de valor entre as duas únicas propostas obtidas ao absurdo de quase 60%, sendo que não há nenhuma garantia de que uma seja certa e outra errada. Podemos concluir novamente que a inspeção predial não é um custo e sim um investimento. Veja a seguir os seis erros que comprometem o processo de cotação de uma obra condominial:
