Inspeção predial: quanto vale?

Quando um construtor é levado a estimar a área de trabalho em vez de apurar com precisão ou receber um projeto, há uma tendência natural de estimar números redondos e inchados por um coeficiente de segurança que o permita cobrir possíveis variações durante a execução da obra. Para defender o seu condomínio de valores inchados, a solução é realizar uma inspeção criteriosa do objeto da obra. Seguindo o tema dos artigos anteriores, os valores aproximados aos reais para as inspeções, tanto no Condomínio A quanto no Condomínio B, eram de 5 mil reais.   No condomínio A, a inspeção apurou 6,25% de área de substituição de granitos, com valor de obra de R$ 32 mil. Feita uma simulação em que a área de granitos a ser substituída era estimada em 10% da área total, o valor da obra subiu para 42 mil reais. Observa-se que, mesmo acrescentando o valor da inspeção, a opção pela inspeção é a mais econômica. Vide tabela abaixo com os valores.

 No condomínio B, a proposta inicial tinha preço aproximado de 92 mil reais para 40% de área estimada de tratamento. Em função da solicitação da síndica, foram simulados os valores de obra referentes a 30%, 20% e 10% de área de tratamento. Vide tabela abaixo com os valores e variações.  

 Muitas vezes já fui questionado sobre a variação de valores de propostas. No exemplo do condomínio A, a área de tratamento real era de 6,25% e foi simulada em 10%, ou seja, aproximadamente 60% maior. Porém, a diferença entre as propostas sobre estimativa e sobre quantidade real, só aumentou 31,5%. No exemplo do condomínio B, entre as estimativas A e B, há redução de 25%, mas a redução de valor entre elas foi somente de 20%. Entre as estimativas A e C, e as estimativas A e D segue-se o mesmo fenômeno, conforme observa-se na tabela acima. A conclusão é que a redução de valor não é linear em relação à redução de escopo.   Um fator nesta equação são materiais e equipamentos de obra. Os materiais de obra são acondicionados em embalagens que, em muitos casos, excede a necessidade da obra e não podem ou não valem à pena ser adquiridos em embalagens fracionadas ou menores. Alguns exemplos: Argamassas especiais, em sacos de 20 ou 25kg; Tubos de cobre para instalações de água quente em varas de 2,5m; etc. Também há o índice de perdas do material aplicado. Por exemplo: Ao executar um chapisco e emboço em uma alvenaria, essa atividade pode gerar perda de 30 a 50% de argamassa, dependendo das condições e do cuidado com a aplicação. Mantas de impermeabilização também são clássicos nas perdas, chegando até a 15% em casos de áreas muito recortadas a cobrir. Já no caso dos equipamentos, a questão reside nos períodos de aluguel dos mesmos. Alguns exemplos: Aluguel de andaimes tipo plataforma suspensa de cabo passante paga-se pelo mês, mesmo que você utilize apenas uma semana; Martelete rompedor paga-se preços escalonados para um dia, uma semana, uma quinzena ou um mês, sendo que um mês de aluguel representa, em média, 5 vezes o valor da diária; etc.  

Outro fator nesta equação é a composição de serviços do escopo (projeto) e o planejamento da obra. Imagine que o objeto da obra seja a recuperação de uma fachada revestida de pastilhas de cores mistas. As pastilhas novas sempre apresentam diferenças de tons em relação às antigas. É comum nestes casos que a fachada receba pintura tipo epóxi que uniformiza a cor. Assim, há uma parte do escopo que é fixa e não varia (pintura da fachada) e outra que é variável (substituição das pastilhas). Mesmo que a metragem de substituição de pastilhas caia drasticamente após a realização de uma inspeção, ainda há a pintura, que não sofre alterações. Desta forma, o valor final do serviço não cairá na mesma proporção da substituição de pastilhas. Já o planejamento da obra atua buscando a melhor relação de custo-benefício para o cliente. Obras planejadas sobre estimativas e não sobre quantidades reais perdem muito na aquisição dos insumos e no aluguel de equipamentos. No exemplo do condomínio B, o prazo da obra para as estimativas A, B, C e D foi de 75, 55, 40 e 20 dias respectivamente. Observe que as estimativas B e C teriam que pagar 2 meses de aluguel de andaimes, ou seja, mesmo reduzindo o escopo em 33%, não há redução do aluguel do andaime. Se compararmos as propostas A e D, teremos uma redução de escopo de 75%, mas a redução no custo do andaime será de apenas 66%.  

Em suma, se o seu condomínio vai passar por uma série de obras de alto valor, seja por necessidade de reparos, seja para gerar valorização, é importante ter o assessoramento de um profissional especializado e experiente para analisar todos os elementos citados neste artigo e interagir com as empresas proponentes, pois as oportunidades de economia são muitas, mas as pegadinhas também.