A Lei da Autovistoria, criada em 2012 após o acidente com o edifício Liberdade, no Centro do Rio, completou cinco anos em março de 2018 e o condomínio que realizou o serviço em 2013 deverá fazer nova inspeção agora em 2019. Apesar da obrigatoriedade, muitos gestores ainda têm dúvidas sobre o assunto. Veja as 6 principais questões sobre o tema, respondidas pelo arquiteto e diretor da Santos Projetos, Fernando Santos:
1 – O que é exatamente visto na inspeção?
São vistos aspectos de segurança estrutural da edificação como infraestrutura elétrica, hidrossanitária, vigas, pilares, lajes, marquises, elevadores, caixas d’água, cisternas etc. Dentro dos apartamentos devem ser verificadas evidências de problemas, como marcas de vazamentos do sistema hidrossanitário, problemas elétricos, estado e posição do quadro de distribuição de luz, vazamentos oriundos da fachada, etc. Não são avaliados o estado de limpeza interna dos apartamentos, bagunça, conservação dos móveis, piso, paredes e teto.
2 – Quem não fez as alterações do laudo pode sofrer algum tipo de penalização? Se sim, quais são os tipos de penalização?
Se a prefeitura recebeu notificação de que eram necessárias obras e o prazo expirou o condomínio pode ser notificado e, se não se manifestar, pode ser multado. A forma correta de notificar a prefeitura a respeito da realização das obras é através do profissional (responsável técnico) que realizou a vistoria, pois somente ele poderá dar baixa ou pedir ampliação de prazo. Outra forma é fazendo novo laudo para atestar essa conformidade com as demandas do laudo original e registra-lo novamente no sistema da Secretaria de Urbanismo no final do prazo dado inicialmente.
3 – Existem dificuldades para executar a vistoria nos edifícios? Ela deve ser realizada por engenheiros e arquitetos?
A lei faculta a arquitetos e engenheiros habilitados (devidamente registrados nos respectivos conselhos profissionais) a realização do laudo. As principais dificuldades encontradas pelos profissionais são relativas à falta de informação pelo síndico e moradores. Pelo lado dos moradores, muitos acham que a vistoria é “da prefeitura”, mas ela é do condomínio. A prefeitura não tem acesso ao conteúdo do laudo. Além disso, muitos se recusam a abrir suas portas para o profissional por vergonha, pois a casa está bagunçada, suja, mas isso não faz parte do escopo da vistoria. Cabe ao síndico argumentar e tentar convencer o morador a permitir o acesso. Caso não seja possível, no laudo constará que o imóvel não pode ser vistoriado e que a responsabilidade por qualquer ocorrência referente a este local recairá sobre morador e síndico.
4 – A vistoria deve ser feita em quais edificações?
A autovistoria é obrigatória para edificações de três ou mais pavimentos e para aquelas que tiverem área construída igual ou superior a 1000m² (mil metros quadrados), independentemente do número de pavimentos, e em todas as fachadas de qualquer prédio que tenha projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público.
5 – O que deve ser verificado na vistoria? Quais são as obrigações do profissional contratado para a realização de uma autovistoria?
Não existe uma metodologia especificada na lei para a realização do laudo de autovistoria. Portanto, não há obrigatoriedade de nada, apenas cabe a cada profissional avaliar o que precisa ser vistoriado e analisado. Dessa forma, o profissional que realizou o laudo se torna responsável técnico do prédio. Se houver algum acidente em alguma parte que não foi analisada e não consta no laudo, a responsabilidade recai sobre o profissional. Mas se for algo gritante, que não precisa ser especialista para ver que apresenta riscos, essa responsabilidade também recai sobre o síndico. Por isso, cabe aos síndicos serem exigentes sobre as análises, expor todos os problemas do condomínio, pois muitos ficam escondidos ou são de difícil acesso para análise. É importante ressaltar que a prefeitura não tem acesso ao conteúdo do laudo, apenas à notificação de que foi realizado e o prazo dado pelo profissional para as correções indicadas.
6 – Qual a documentação produzida pela autovistoria e que consequências ela pode gerar? Se houver necessidade de obra de reparo no imóvel, como proceder?
É gerado um laudo de autovistoria, que deve ser arquivado no condomínio por 20 anos e deve estar disponível a todos os moradores. No caso de demanda de obras dentro das unidades privativas, deve-se antes analisar se é uma obra do condomínio ou de responsabilidade do morador. Se for do condomínio, o síndico deve negociar com o morador as condições para realiza-la e arcar com os custos disso. Em caso de problemas com o morador, caso seja uma situação de risco, deve-se, em última instância, apelar para a via judicial. Se a obra for de responsabilidade do morador, o síndico deve notifica-lo e dar prazo para a resposta. Obviamente, muitas obras são caras e o síndico deve ter sensibilidade quanto à condição de um morador de arcar com os reparos devidos. Às vezes o condomínio acaba tendo que arcar com o conserto para cobrar depois do morador, ou através de um parcelamento ou por via judicial. O importante é tomar ação para resolver os problemas e prevenir acidentes.
